Ресторан в жилом доме: некоторые нюансы

Как победить ресторан в жилом доме. Часть 2.

Раз предыдущий пост вызвал интерес и показался полезным, у меня аж 22 подписчика появилось, совесть мне не позволяет задерживаться с продолжением)

Отступление: меня там обвинили что из за таких как я может загибаться малый бизнес, которому вроде как надо помогать, я напомню, мы рассматриваем случай когда в жилом доме открылся неадекватный общепит и как с ним бороться. В будущих постах я опишу обратную ситуацию, когда жители как раз всячески вставляют палки в колеса, без весомых на то причин. Я за справедливость)

Итак, напомню о чем мы с Вами говорили в прошлый раз. В жилом доме открылось предприятие общественного питания и мы на начальном этапе попытались пресечь это дело отказав ему в согласовании вытяжки либо же натравив на него Роспотребнадзор, в том случае, если он поставил внутренние фильтры.

Предположим, что с вытяжкой у него все хорошо, значит будем искать другие варианты. Сразу скажу, что вытяжка это основная вещь, которая позволяет закрыть общественное питание, но наша война на этом не заканчивается.

Дальнейшие я пишу в основном под Москву, так как моя практика именно по ней, но если вы проявите немного интереса, то найдете похожие методы и у себя в городе.

Первое что мы делаем после открытия заведения это смотрим на его вывески. В Москве действует прекрасное Постановление Правительства Москвы № 902-ПП от 25 декабря 2013 года «О размещении информационных конструкций в городе Москве», в Санкт-Петербурге, если правильно помню, есть аналогичное.

Для лучшего понимания поясню разницу между рекламной вывеской и информационной.

1. Информационные конструкции размещаются в пределах занимаемого помещения и информирования неопределенного круга лиц о фактическом местонахождении юридического лица и (или) обозначении места входа.

2. Реклама же это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке (ст. 3 ФЗ «О рекламе»).

Если совсем грубо говоря, то надпись «Продукты» над продуктовым магазином это информация, а лейблы «Coca Cola» на этом же магазине являются рекламой, так как «Coca Cola» деятельность в этом магазине не ведет, там только реализуется их продукция.

Главная разница в том что для Информационных конструкций не требуется согласование с собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, а для рекламы требуется(собственники за это еще и деньги получают).

Итак, идем к нашему общепиту и смотрим его вывески на соответствие вышеуказанному постановлению. Что бы Вам было проще я напишу основные правила, там конечно есть нюансы, но они редко встречаются.

1. Вывески предприятий расположенных на первом и последующих(да бывает и такое) располагаются строго между первым и вторым этажом, не выше линии перекрытий, пусть хоть на 10 этаже бар открывается, размещать можно только там.

2. Если предприятие открывается в подвале или цоколе, то они могут разместить вывески и между первым и вторым этажом, либо на высоте 60 см от земли.

3. Высота вывесок не должна превышать 50 см, а длина одной конструкции 10 м, надписи только по горизонтали.

4. Все вывески на здании должны быть выровнены по одной серединной линии. Разумеется если в здании есть и подвальные предприятия и те что на первом этаже, вывески ровняют по этажам.

5. Никаких бегущих строк, банеров, графити и штендеров(это такая раскладная конструкция, на тротуары любят ставить).

Там есть еще много всяких нюансов и правил, но это базовые аспекты. Кому интересно найдите постановление в интернете и полистайте, там отличное графическое приложение.

Итак допустим мы увидели что ресторан нарушил одно из этих правил, берем смартфон, ставим на него прекрасную и очень полезную програмку «Наш город», я думаю о ней многие слышали. Регистрируемся, там не обязательно указывать свои реальные данные, заходим в «Новое сообщение»-Реклама, вывески-Несоблюдение требований к размещению информационных вывесок. Дальше указывается адрес, где размещена вывеска, в тексте пишите «не соответствует 902 пп», делаете фото и отправляете. Ваше обращение попадет в Инспекцию ОАТИ, если что то не так, они дадут предписание на демонтаж специальной городской компании ГКУ «Горинфо», которые в течении месяца все снимут, а то что не снимут, за то оштрафуют. В общем проблем вы подкинете.

Вторым этапом Вы отправляетесь в управу Вашего района на встречу с Заместителем главы управы по вопросам торговли и услуг, где описываете проблему так: «В нашем доме открылось предприятие общественного питания, мы хотим что бы его либо там не было, либо пускай соблюдает все требуемые нормы закона», в такой постановке вопроса Вы не показываете что вы Баба Яга, которая против, а требуете законного, а именно либо пусть все будет правильно, либо пускай закрывается. По хорошему управа должна выйти на руководство предприятия, для того что бы понять в чем именно причина жалоб жителей и на сколько она обоснована. Я часто сталкиваюсь с тем что жители жалуются, потому что думают что так смогут срубить деньги с предприятий, и стоит отметить что некоторые предпочитают заплатить, но мы же не вымогатели, да?

Итак мы подключили управу, но одного похода мало, так что заодно готовим письмо по следующим вопросам.

1. Законность использования помещений по целевому назначению. Вдруг там целевое назначение под склад, а это не порядок.

2. Законность подключения к общедомовым коммуникациям. Это управляющая компания разбирается, но туда мы не пишем, им управа поручение даст сама.

3. Законность пристроек к дому, если такие имеются. Даже если вы с самого детства помните эту небольшую пристроечку к дому, еще не значит что её кто то узаконил, поэтому все что выходит за границы жилого дома и касается земли, кстати входные ступени тоже считаются, просим проверить на законность. По ступеням, сам дважды участвовал в демонтаже ступеней в рестораны, при то что вход у них был на высоте 40 сантиметров от земли, не узаконили, значит под снос.

Больше управа нас ни чем не интересует, пускай работает, может чего и накапают, теперь мы пойдем к нашим Муниципальным депутатам, в сентябре у них кстати перевыборы, кроме двух районов Москвы вроде, так что они весьма активные. Муниципалы, честно говоря, не сильно полезные ребята, больше разглагольствуют, но они согласовывают размещение летней веранды, так что пишем им жалобу, что вы, против ресторана в Вашем доме и уж тем более против летней веранды. Еще одна палка в колесо ресторана.

Обычно после второго этапа, особенно если всплывают нарушения, ресторан готов пойти на диалог с жителями и тут можно выдвигать свои условия, например ограничение времени работы(законодательно у нас это не регулируется сейчас), дератизация и дезинсекция ресторана совместно с управляющей компанией, дабы не гонять живность туда сюда, если у ресторана своеобразная клиентура, некоторые рестораторы используют свою охрану, дабы утихомирить их, если они начинают веселиться под окнами жителей, но до этого еще нужно дойти. Напомню мы пытаемся не задушить малый бизнес, а лишь сделать так что бы он не мешал жить его соседям.

На втором этапе все, дальше нужно подключать Роспотребнадзор и использовать тяжелую артиллерию. Обязательно распишу это в финальной части.

На сегодня все, продолжение после отпуска напишу, к сожалению там возможности заниматься этим не будет, так что после 1 мая ждите продолжения, если интересно конечно)

В первом посте Вы писали о своих проблемах, я готов после майских написать о следующих вещах:

1. Как победить неадекватных жителей, сделав все так что не придраться. Бизнес vs жильцы.

2. Сетевые магазины в жилых домах. Взгляд со стороны жителей.

Если у Вас есть какие то свои вопросы и проблемы, пишите в комментарии, постараюсь ответить или посвятить проблеме отдельный подробный пост.

«Закон о тишине» в борьбе с ресторанным бизнесом

Месторасположение ресторана по-прежнему имеет огромное значение для его успешности

Облокотясь на гильотину

Сможем ли мы защитить планету от пластика

Все в силе

«Location, location and location!» — говорят, когда-то именно так ответил гуру ресторанного бизнеса Аркадий Новиков на вопрос о том, что главное при открытии заведения. Прошло немало времени, но месторасположение ресторана по-прежнему имеет огромное значение для его успешности. Впрочем, сейчас акценты сместились. Причем кардинально!

В одном из номеров журнала «Ресторанные ведомости» я уже рассказывал читателям о сложностях, возникающих у любого ресторатора при выборе помещения. Отмечал важные нюансы, связанные с месторасположением ресторана в непосредственной близости от школ, детских садов, больниц и спортивных сооружений, приводящие, например, к запрету на выдачу алкогольной лицензии. Говорил о том, как в некоторых городах разрешение на продажу алкоголя не выдают, если вход в ресторан находится с той стороны дома, что и входы в подъезды, и призывал своих коллег не рисковать и не открывать заведения в многоквартирных зданиях. Тогда мне казалось, что власти вряд ли могут придумать еще что-нибудь для того, чтобы ухудшить и без того незавидную жизнь ресторанов, расположенных в жилых домах. Оказалось, нет ничего невозможного.

ТИХОЕ ЛЕТО

Все прекрасно знают, как сегодня важно наличие летней площадки. Ресторан в центре города без веранды заметно проигрывает заведению, в котором она есть. Люди, живущие в нашей стране в режиме восьмимесячного не самого комфортного климата, с нетерпением ждут лета и хотят сидеть на улице, пусть даже кутаясь в плед. Разница в обороте ресторана в зависимости от сезона может достигать трех раз и более. Летняя площадка существенно увеличивает посещаемость в теплое время. Затраты на нее способны отбиться уже в первый сезон, особенно если город, в котором вы живете, — туристический.

Но, с другой стороны, площадка эта может не только помочь, но и принести вред собственникам ресторана. Если задать вопрос жителям любого города, хотят ли они, чтобы в их доме размещалось предприятие общественного питания, да еще и с летней верандой, 100% ответят отрицательно. Этим летом, которое наступит уже совсем скоро, у жителей почти любого населенного пункта прав закрыть ресторан, расположенный в жилом доме, будет существенно больше, чем в прошлом году, а летние площадки, примыкающие к фасаду, могут оказаться под угрозой закрытия уже сразу после майских праздников. Причина в том, что в 2018 году к кампании по борьбе с ресторанами подключился «закон о тишине». Он существовал всегда и, безусловно, делал полезное дело, позволяя жителям по ночам чувствовать себя комфортно и спокойно. Законопослушные рестораторы в 23:00 закрывали (пусть и с сожалением) свои летние площадки, расположенные у фасадов жилых домов, что, конечно, вызывало недовольство гостей, вынужденных уходить внутрь помещения или искать новую летнюю веранду. С этого года законодательство претерпело изменения. Шуметь теперь нельзя после 22:00, а ряд регионов, имеющих право самостоятельно устанавливать время, в которое гражданам запрещается превышать уровень шума, закон ужесточили еще больше, перенеся запрет на более раннее время.

ЧИТАЕМ МЕЖДУ СТРОК

Кроме того, законодатели ввели так называемые дневные «тихие часы».

Закон вроде бы в первую очередь распространяется на ремонтные работы, проводимые нерадивыми соседями в неурочное время, и не направлен против существующего в доме бизнеса. Но, если читать внимательно, есть в новом правовом акте слова и про громкую музыку, и про крики, и про обычный шум, который неизбежно возникает, если около сотни людей разговаривают в закрытом помещении или на улице под вашими окнами. Важно отметить, что закон касается как самого помещения, так и близлежащей территории, то есть двора жилого дома и его фасадной части, где и размещаются, как правило, летние веранды, а это означает, что практически любой ресторан может оказаться в зоне риска.

Уже сейчас становится понятным, что новогодний корпоратив или свадьбу в ресторане, расположенном в жилом доме, провести будет крайне сложно. Не шуметь на торжестве после десяти вечера? Где вы такое видели? Для летней же площадки нововведение означает, что, если она расположена рядом с жилым домом, надо готовиться закрывать ее точно в час, прописанный «законом о тишине», то есть в 22:00 или даже в 20:00. И самое неприятное то, что сегодня в договорах городские власти вводят пункт, по которому после второго зафиксированного факта шума ресторан обязан закрыть летнюю площадку. Так что заведение, расположенное в жилом здании, постоянно находится на пороховой бочке. Ведь благодаря такой законодательной новелле любой житель дома, недоброжелательно относящийся к расположенной внизу летней площадке, способен прекратить ее существование двумя письменными обращениями в Рос­потребнадзор. А что говорить про нечестную конкурентную борьбу? Нанимаешь крикунов, которые начинают вести себя на летней веранде неадекватно, договариваешься с глухой бабкой с пятого этажа за пару тысяч рублей о жалобе на шум и… закрываешь конкурента.

Конечно же, власти говорят, что наказывать (штрафовать) станут не предпринимателя, а шумящего человека, что к бизнесу никаких претензий не будет, договор никогда не расторгнут. Но кто же им верит в наше время, особенно после появления пункта о правилах размещения летних веранд?! Гораздо честнее и правильнее со стороны властей было бы издать закон, вообще запрещающий открытие ресторанов в жилых домах. Вот только такие радикальные меры приведут к тому, что без ресторанов останутся все центральные улицы наших городов.

Денежные вложения и этапы открытия кафе в жилом доме

Плотные застройки в центральной части города не мешают начинающим бизнесменам открывать новые заведения. Однако отсутствие достаточного пространства требует открытия кафе и ресторанов только на первом этаже жилой многоэтажки.

Нередко соседи жалуются на шум и другие неудобства, поэтому очень важно уделить внимание всем особенностям процесса открытия кафе во избежание конфликтных ситуаций.

В данной статье будет представлена подробная инструкция по открытию заведения в жилом доме, нюансы данной темы, важные требования, возможные проблемы и пути их решения.

Общая информация с учетом законодательства

Зачастую все претензии являются обоснованными, многие рестораны нарушают существующие требования и нормы во время работы, однако вопрос о закрытии может остро обсуждаться еще на том этапе, когда заведение только готовится к открытию.

Законодательство не содержит запрет на процесс открытия ресторанов и баров в жилых домах. Также отмечен тот факт, что эти виды деятельности не должны нарушать права третьего лица.

Возможные конфликты с жильцами, которые происходят чаще всего

Собственникам такого вида бизнеса характерен постоянный поиск подхода к жильцам многоэтажки. Есть люди, которые ограничиваются предоставлением подарков и бонусов, другие учитывают все замечания и устраняют причину жалоб, существуют и те, кто стремятся к поддержанию нейтралитета.

Все крайности являются неправильным подходом, так как они не обладают необходимым эффектом. Игнорирование замечаний может привести к неприятным последствиям, а метод с подарками иногда вызывает раздражение и негативную реакцию людей.

Как обрабатывают и проводят дезинфекцию кафе в жилом доме – смотрите тут:

Однако есть некоторые способы, которые помогут решить и предотвратить возможные проблемы с другими жителями дома.

Следует уделить особое внимание:

Важно сразу же отметить, что имеется в виду нарушение тишины в вечернее, а также ночное время. Также не следует забывать о существовании специальных норм для определения допустимого уровня шума. При нарушении установленного режима можно обзавестись крайне негативным отношением жильцов к заведению. Это может привести к его дальнейшему закрытию.

При условии, что кафе перестает работать в 11 часов вечера, у жителей не будет причин создавать жалобы. Следует также учесть, что недовольную реакцию могут вызвать такие процессы, как уборка помещений, передвижение столов и грохот посуды.

Стоит учитывать само отношение жильцов к кафе, потому что некоторые могут быть принципиально против с самого начала.

До момента открытия ресторана или кафе необходимо помнить о возможности отрицательного отношения многих жильцов, которое вызвано недовольством всех возможных ароматов, исходящих из кухни.

Нужно помнить, что этот момент также имеет решение. Для этого необходимо провести установку специальной системы для очищения воздуха, она будет ограждать жителей многоэтажки от возможного неприятного запаха.

Можно также заняться обустраиванием дополнительного вентиляционного канала, но использование общедомовой вентиляции строго запрещено.

Лучше изначально произвести некоторые денежные вложения, потому как это позволит сразу избавиться от многочисленных и обоснованных жалоб жильцов.

  • Мусору, грызунам и насекомым.

Многие жильцы с уверенностью могут сказать, что посетители ресторана – это только часть основной проблемы, в отличие от крыс и тараканов. Такие варианты развития событий недопустимы, они приведут к неизбежному визиту проверяющих органов.

Следующая причина является вполне актуальной и в 90% случаев приводит к беспокойству других жителей многоэтажки. Проведения ремонтных работ нередко сопровождается нарушением целостности стены, особенно в случае с перепланировкой.

Если ваша документация не содержит различных «пробелов», то проблемы вряд ли появятся.

Очень важно действовать в соответствии с установленными требованиями по уровню допустимого шума во время проведения подготовительной ремонтной процедуры. Игнорирование правил может привести к возникновению жалоб у жителей дома и невозможности нахождения общего компромисса.

Необходимо подытожить вышесказанное, добавив, что даже при наличии хороших отношений с большинством жильцов, найдутся те, кто будет недоволен из-за различных мелочей. Нужно заблаговременно принять меры во избежание поступления разнообразных жалоб в свой адрес.

Через какие этапы нужно пройти, открывая кафе? Фото: pexels.com

Процесс открытия заведения пошагово

Нужно придерживаться таких стадий, как:

Разработка четкого плана

Это тот самый этап создания бизнес-плана, который и станет ключевым моментом в процессе реализации идеи. Нужно провести подробный анализ всех важнейших моментов, как выбор среди возможных помещений, зарплата рабочего коллектива и т. д.

При появлении новых тенденций на рынке необходимо заняться пересмотром изначального плана.

Выбор системы налогообложения

Нужно выделить 3 возможных варианта:

  • Упрощенка (УСН) подходит для кафе, располагающихся в жилом доме;
  • ЕНВД подходит для помещений кафе с площадью менее 50 кв. м.;
  • ОСНО станет хорошим вариантом для ресторана, потому как в нем предусматривается наличие большого оборота. Здесь подробно рассмотрен порядок перехода на ОСНО.

Идеальными вариантами являются две первые системы, так как они не предполагают наем бухгалтеров, они хороши для кафе и ресторанов, имеющих небольшой оборот.

Обращение в соответствующую инстанцию

Для осуществления открытия заведения в многоквартирном доме, необходимо обзавестись всеми разрешениями и согласованиями органов, являющихся уполномоченными в этом вопросе.

Сначала следует обратиться в Роспотребнадзор. Работа по открытию не может быть начата, если инстанция не дала разрешение.

При наличии желания осуществлять продажу алкогольных напитков, важно помнить о необходимости получения соответствующей лицензии на алкоголь.

Подача заявления в администрации или префектуры

Далее нужно выполнить несколько простых действий, а именно:

  • Обратиться к местным органам власти, имея при себе полный пакет документации.
  • Ожидать оглашение решений.

Список документов, необходимых для открытия

После анализа всех причин, способных к провоцированию жалоб жителей многоэтажного дома, следует задуматься о получении всех необходимых разрешений, обратившись в местные органы власти.

Следует начать подготовку следующего пакета документов:

  1. Заявления своего имени, указывающего о намерении получения разрешения, чтобы открыть общепит. Нужно уточнить, что размещение планируется в многоэтажном доме, на первом этаже.
  2. Копией свидетельства о регистрации ИП или ООО.
  3. Договором, который подтверждает приобретение или факт аренды выбранного помещения.
  4. Разрешением, предоставленным администрацией конкретного округа или города, разрешающим разместить кафе в определенном месте.
  5. Всей проектной документацией на собственное кафе или ресторан, которая включает всю техническую часть, разработанные вентиляционные и звукоизоляционные системы.
  6. Справкой, полученной в БТИ, касательно технического состояния помещения.
  7. Заключением, выданным органами санэпиднадзора.
  8. Разрешительными документами от МЧС;
  9. Разрешительными документами, выданными органами Роспотребнадзор. Тут вы узнаете, что такое плановая проверка Роспотребнадзора и как она проводится.

Все документы должны быть рассмотрены в течение тридцати дней после поступления.

Какие документы нужно собрать? Фото: pexels.com

Вероятные денежные вложения

Существует огромное количество непредвиденных ранее денежных трат, стоит уделить особое внимание:

  1. Оплате коммунальных услуг.

Собственники помещения будут получать счет за все предоставляемые услуги. Сюда входят как юридические лица, так и обычные граждане.

При аренде помещений, договор должен содержать возможные варианты оплаты коммунальных услуг.

  1. Платежам о содержании общей собственности.

При использовании одного и того же подъезда, которым пользуются и жильцы, необходимо помнить о внесении суммы для уборки, ремонта, замены ламп и т. д. Договор должен содержать зафиксированные данные об этом. Нужно всегда иметь возможность осуществить проверку корректности суммы.

Вариант аренды требует действий, которые прописаны по пунктам в самом договоре, нужно действовать в зависимости от ситуации.

  1. Капремонту и взносам на него.

Арендаторам следует поступать в соответствии с договором, а собственникам нужно ежемесячно оплачивать определенные суммы.

  1. Налогу на землю и имущество.

Земля, являющаяся частью общей собственности, не может выступать в роли объекта налогообложения.

Заключение

Открытие заведения в жилых многоквартирных домах – вполне осуществимая задача. Необходимо действовать в соответствии со всеми требованиями и правилами, чтобы избежать возможных проблем, например, постоянных жалоб жильцов.

Можно ли открыть по закону кафе в жилом доме – смотрите в этом видео:

Как открыть кафе в жилом доме — закон, документы и инструкция

Здравствуйте! В этой статье расскажем, можно ли в жилом доме открыть кафе, бар или пивную.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие проблемы могут возникнуть с жильцами дома;
  2. Какую документацию нужно будет получить;
  3. Какие дополнительные расходы будут иметь место.

Содержание

Сейчас довольно непросто найти для кафе такое место, которое бы подходило оптимально. Бывает и так, что помещение просто идеальное, но находится в жилом многоквартирном доме. Как быть в этом случае, поговорим сегодня.

Что говорит законодательство

Практически все мы видим, насколько различные форумы кишат сообщениями от жителей многоквартирных домов, которые просят помощи в закрытии кафе, расположенного на первом этаже.

Конечно, в большинстве случаев претензии жильцов вполне обоснованы, тем более, если кафе уже работает и имеются нарушения, но часто закрыть его требуют еще на той стадии, когда подготовка к открытию только ведется.

В законодательстве нет запрета на открытие кафе или бара в жилом доме. Отмечается только, что эта деятельность не должна нарушать прав третьих лиц.

Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами

Вообще, собственники подобного бизнеса ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.

Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?

Нарушение тишины.

Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.

Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.

Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.

Запахи.

Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.

Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.

Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.

Мусор, грызуны и насекомые.

Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.

Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.

Ремонтные работы.

Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.

Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.

Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.

Пошаговая инструкция по открытию

Если вы решили открыть заведение в жилом доме, во избежание проблем с контролирующими органами и жильцами нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Разрабатываем четкий план.

Имеется в виду бизнес-план, без которого реализовать идею будет сложно. Проанализируйте все моменты: от выбора помещения, до зарплаты персонала – это ключевые моменты.

Этот план стоит пересматривать, если на рынке появляются новые тенденции.

Шаг 2. Выбираем систему налогообложения.

Как мы знаем, вариантов существует три:

  • Упрощенка (УСН) – для кафе, которые располагаются в жилых домах;
  • ЕНВД – если помещение, в котором вы открываете кафе, имеет площадь не более 50 кв. м.;
  • ОСН – больше подходит для ресторанов, так как предусматривает большой оборот.

Идеальным вариантом для вас будет первая или вторая система, нанимать бухгалтера не придется. Подходит для заведений с небольшим оборотом.

Шаг 3. Обращаемся в соответствующие инстанции.

Чтобы открыть кафе в жилом доме, нужно получить все разрешения и согласования в органах, которые являются уполномоченными в данном вопросе.

Прежде всего, обращайтесь в Роспотребнадзор. Без разрешения этой инстанции вы не имеете права начинать работу.

Также нужно обратиться в МЧС, получить согласование и разрешительную документацию. Для того чтобы проблем не возникло, должна быть установлена противопожарная сигнализация, организован запасный выход и так далее.

Если вы планируете также продавать напитки, содержащие алкоголь, то нужно получить соответствующую лицензию.

Шаг 4. Подаем заявление в администрацию или префектуру.

Здесь все просто: обращаемся в местные органы власти с пакетом документации и ожидаем принятия решения.

Документы, необходимые для открытия

После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешения от местных органов власти.

Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:

  1. Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
  2. Копию свидетельства о регистрации ИП или ООО;
  3. Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
  4. Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
  5. Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
  6. Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
  7. Заключение от органов санэпиднадзора;
  8. Разрешительные документы от МЧС;
  9. Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.

Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.

Дополнительные расходы

Дополнительных расходов на самом деле довольно много. Рассмотрим основные.

Оплата коммунальных услуг.

Счета за эти услуги будут выставлять тем лицам, которые являются собственниками помещения. Это может быть как юридическое лицо, так и обычный гражданин.

Счета вы сможете оплатить с расчетного счета вашей компании, даже если собственник – физлицо. В платежке сделаете ссылку на лицевой счет того, кто является собственником.

Если вы арендуете помещение, то вариант по оплате коммуналки прописывается в договоре. То есть плата может лечь на плечи арендодателя либо арендатора.

Платежи по содержанию общего имущества.

Если вы пользуетесь общим с жильцами подъездом, то обязаны вносить сумму на уборку, ремонт, замену лампочек и прочее. Это фиксируется в счете и прописывается в договоре. В любой момент вы можете проверить, насколько эта сумма корректна.

В варианте с арендой, вам нужно обратить внимание на то, как эта ситуация прописана в договоре и действовать основываясь на его пунктах.

Капремонт и взносы на него.

Если вы арендатор – читайте договор, если собственник – ежемесячно оплачивайте определенную сумму.

Налог на землю и имущество.

Земля, которая входит в состав общего имущества, объектом налогообложения не является. Кроме того, если вы работаете по системе УСН, то и налог на имущество платить не обязаны.

Заключение

В заключении нашего разговора отметим, что открыть кафе в жилом доме вполне возможно, но такой выбор может повлечь за собой большое количество проблем, одна из которых – постоянные жалобы жильцов дома. Поэтому прежде чем решиться на этот шаг, взвесьте все плюсы и минусы, а потом принимайте решение.

В доме хотят открыть общепит. Жильцы в ужасе. Что делать?

Вы не можете запретить открывать кафе в вашем доме, не имея на то законных оснований.

Раньше для открытия общепита (магазина) нужно было согласие собственников жилья многоквартирного дома. Теперь — этого не требуется.

Согласие жильцов (общего собрания собственников) потребуется, если владелец общепита захочет разместить рекламу на фасаде здания (речь идет не о вывеске заведения), или сделать вентиляцию на фасаде дома, входную группу и другие работы, касающиеся внесения изменений в общее имущество дома (ст.44-47 ЖК РФ).

Согласно требованиям законодательства, предприниматель должен собрать внушительный пакет документов, разрешений и согласований для открытия заведения общественного питания. Однако жильцы дома не вправе документы проверить. Такое право есть только у надзорных органов: Роспотребнадзор, прокуратура, государственная пожарная инспекция и т.п.

Что если вы подозреваете, что предприниматель нарушает закон?

Жалоба составляется в произвольной форме. Обязательно опишите то, что вы считаете нарушением со стороны владельца общепита, укажите свои контакты и ФИО. Государственные органы должны вам ответить в течение месяца.

Где разрешено размещать предприятия общественного питания?

  • в отдельно стоящем здании;
  • в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
  • в нежилых этажах жилых зданий;
  • на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

  • ухудшать условия проживания и отдыха людей;
  • нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
  • размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
  • совмещать входы со входами в жилые помещения;
  • принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
  • размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
  • размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).

И еще о специфике работы заведений общепита:

Если в общепите готовят шашлыки на мангале, то размещение таких заведений возможно только в отдельно стоящих зданиях (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01).

Если общепит размещается в павильоне, то он должен находиться не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.

Если кафе или магазин работает круглосуточно. Прямого запрета на размещение таких предприятий в жилом доме нет. Однако, пункт 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» разрешает размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением организаций, оказывающих вредное влияние на человека;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия с режимом работы позднее 23.00;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия питания и досуга площадью более 250 кв.м с числом мест более 50, а также предприятия с музыкальным сопровождением (дискотеки, танцевальные студии, казино и т.п.).

Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе (из судебной практики):

Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов. Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.

В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.

Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.

2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.

С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.

3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.

Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.

4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.

Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).

5. Неправильно организованная площадка для мусора.

Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах. В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.

6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.

Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).

7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.

Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).

8. Шум в ночное время.

Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).

С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.

Основная трудность — необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.

Ответственность

  • денежные штрафы (1 000 — 1 500 рублей для граждан; 2 000 — 3 000 рублей для должностных лиц и предпринимателей; 20 тыс. — 30 тыс. руб. для юридических лиц);
  • или приостановка работы предприятия (на 90 суток).

Все нарушения должны быть устранены.

В определенных случаях суд может принять решение о прекращении деятельности предприятия общепита.

В качестве вывода

В большинстве случаях жильцам удается добиться от владельцев общепита устранить допущенные нарушения, а в ряде случаев — закрыть заведение. Если же обращения в уполномоченные органы не приносят результата, то можно обратиться в СМИ.

Cтатистика по 91 городу России за 2015 год (составлено сервисом отзывов Flamp по просьбе проекта The Village, прим. автора: понятно, что жалобы жильцов не являются основной причиной для закрытия большинства заведений из списка ниже):

  • Кафе: работают 26 697, открылось 7 759, закрылось 5 855;
  • Рестораны: работают 10 818, открылось 2 133, закрылось 1 654;
  • Бары: работают 9 477, открылось 3 452, закрылось 2 383.

Как прикрыть кафе в доме: лайфхаки от ресторатора

Методы борьбы, которые применяли жильцы одного из петербургских домов против кофейни, открывшейся на первом этаже, могут стать лайфхаками для горожан, которые не хотят соседства с общепитом, и бизнесменов, на чьи заведения покушаются недовольные соседи.

Бары в жилых домах — проблема для Петербурга острая. Ее удалось разрешить жильцам Баскова переулка, в процессе борьбы сейчас обитатели улицы Рубинштейна. Вонь, шум, мусор и танцы до утра — основные претензии горожан к общепиту в многоквартирных домах.

Управляющий партнер кофейни-кондитерской «Фунт изюма» Наталья Горбачева рассказала «Мойке 78» о ситуации с точки зрения владельца заведения, а также о том, кто, куда и на что жалуется из-за кафе на первом этаже, и какие законы рестораторы должны соблюдать, чтобы их заведение не закрылось.

«Наши уволенные сотрудники писали в Роспотребнадзор о якобы имеющихся нарушениях санитарных норм. Роспотребнадзор обязан отреагировать на эту жалобу и прийти с проверкой», — поделилась Наталья Горбачева.

Второй действенный способ помотать нервы владельцам кафе и поставить его под угрозу закрытия — позвонить пожарным. Установка пожарной системы обходится примерно в 250 тыс. рублей. Тем, кто решил на этом сэкономить, грозят санкции.

Даже если с пожарными и Роспотребнадзором все прошло гладко, есть нюанс, за который можно ухватиться. Есть требование пожарной инспекции, которое идет вразрез с требованием Роспотребнадзора. Последний считает, что юрлицо не должно иметь выхода в жилую зону. При этом пожарные требуют наличие двух выходов из помещения с посадкой свыше 30 человек.

«Пожарные — самый короткий путь к выселению», — уверена Наталья Горбачева.

Еще один повод вызвать проверку — наличие вытяжки и ее работа. Запахи с кухни — одна из основных жалоб петербуржцев. Жалуются и на дым кальянов. Вытяжка должна быть либо в виде свечки снаружи здания, либо в старом фонде — протянута специальным рукавом через камины. «Свечи» на исторических зданиях требуют согласования.

Четвертый способ — нажаловаться на вывеску ресторана или кафе на фасаде. В центре почти каждый дом находится под охраной КГИОП как памятник. Согласовать вывеску — дело сложное.

«Если пожаловаться в Комитет по печати, то несогласованную вывеску снимут. Вывеска — это наказание деньгами, но не закрытие заведения», — уточняет Наталья Горбачева.

Ее кофейня не предлагает алкоголь, поэтому у нее нет алкогольной лицензии. А вот проверка такой лицензии — еще один способ создать проблемы ненавистному заведению. До сих пор некоторые кафе умудряются работать без таковой.

Пятый способ — вызвать полицию и пожаловаться на шум. Громкая музыка после 23.00, танцы и ор — прямой повод для звонка правоохранителям. В этом случае владелец должен предупредить персонал и гостей: танцы и музыка — строго до этого времени. После заведение продолжит работу, но уже без музыкального сопровождения.

Проблем заведению могут подкинуть и курящие гости, если они устраиваются под окнами жилых квартир и дымят в комнаты.

По словам Натальи Горбачевой, закрыть заведение — не приоритет органов власти, так как это потеря потенциальных налогов. Их задача — добиться, чтобы работа общепита соответствовала закону. Предпринимателям всегда дается время на исправление недостатков и нарушений.

«Проще и дешевле привести все в порядок. Это может быть не так быстро, но все эти проблемы появляются из-за наплевательского отношения собственника к соседям и гостям», — уверена Наталья Горбачева.

Наталья Горбачева рекомендует тем, кто воюет против кафе или бара, пообщаться с собственником. Работать по закону — в его же интересах, так как простой — это ушедшие в никуда деньги за аренду помещения.

Ресторанный бизнес: советы юриста. Часть II

Обустраиваем помещение для кафе: о санитарных, пожарных и иных требованиях, а также о договорах аренды.

Требования к помещению кафе или ресторана

Помещение, в котором будет расположен ваш ресторан или кафе, или бистро, должно соответствовать требованиям, которые предъявляет закон. Их множество, и все они взаимосвязаны, но можно условно объединить их в несколько блоков:

  1. Требования к микроклимату помещения.
  2. Требования к обустройству помещений.
  3. Требования к размещению предприятия общественного питания.
  4. Требования к водоснабжению и канализации.
  5. Требования к уборке помещения.
  6. Требования по борьбе с насекомыми и грызунами.
  7. Требования пожарной безопасности.

1. Требования к микроклимату помещения. На создание микроклимата ресторана влияют вентиляция, кондиционирование, отопление, уровень шума, освещение, излучение от оборудования и т.п. Подробная регламентация есть в разделе 4 «Санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СП 2.3.6.1079-01). Также обратите внимание на СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», которые применимы к помещениям для посетителей.

2. Требования к обустройству помещений основаны на принципе разделения. Он означает, что не допускается контакт между:

  • сырой и готовой продукцией;
  • различными типами сырья и продуктов;
  • использованной и чистой посудой;
  • персонала на производстве и посетителей в зале.

Необходимо так обустроить ресторан, чтобы исключить повторное загрязнение очищенных продуктов, поверхностей, рук персонала и т.п. Подробно это все указано в разделе 5 упомянутых СП 2.3.6.1079-01, а также в ст.14 ТР ТС 021/2011 Технического регламента Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции», принятого решением Комиссии Таможенного союза №880 от 09.12.2011. Вот несколько примеров:

  • Двери туалетов не должны выходить в производственные помещения. Туалеты для персонала должны быть оборудованы вешалками для рабочей одежды перед входом в тамбур, оснащенный умывальниками для мытья рук.
  • Открывание дверей из производственных помещений должно производиться наружу, если пожарными требованиями не предусмотрено иное.
  • В производственных помещениях не допускается хранение одежды и обуви, а также прием пищи.

Существуют также требования по отделке стен и потолков. С ними можно ознакомиться в ст. 14 ТР ТС 021/2011.

3. Требования к размещению предприятия общественного питания содержатся в разделе 2 СП 2.3.6.1079-01.

Ресторан можно разместить:

  • в отдельно стоящем здании,
  • в пристройке к жилым и общественным зданиям,
  • в нежилых этажах жилых домов,
  • в общественных зданиях,
  • на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала.

Также обратите внимание на особенности размещения передвижных кафе, ресторанов на объектах с особым статусом, а также на ограничения по размещению заведений, торгующих алкоголем. Об этом мы уже рассказывали в первой статье серии публикаций «Ресторанный бизнес: советы юриста».

4. Требования к водоснабжению и канализации подробно описаны в разделе 3 СП 2.3.6.1079-01.

Вот некоторые из наиболее важных правил:

  • В заведении общепита запрещается использовать привозную воду (кроме передвижных кафе).
  • При отсутствии горячей или холодной воды нужно приостановить работу.
  • Работа также обязательно приостанавливается при проведении ремонта в производственных помещениях.
  • Наличие туалета и раковины для мытья рук посетителей обязательно, причем они должны быть отделены от тех, что используются персоналом!

5. Требования к уборке помещения есть в тех же самых СП 2.3.6.1079-01, но они «раскиданы» по разным разделам; также они могут содержаться и в других актах.

  • Текущая уборка проводится постоянно, своевременно и по мере необходимости.
  • В тех помещениях, где готовятся блюда, а также в подсобных помещениях, ежедневно проводится влажная уборка с применением моющих и дезинфицирующих средств.
  • После каждого посетителя обязательна уборка обеденного стола.
  • Не реже одного раза в месяц проводится генеральная уборка и дезинфекция.
  • Нужно иметь график уборки каждого из помещений, в котором после каждой уборки ставится соответствующая отметка. Кроме этого, необходимо проинструктировать работников о порядке и частоте проведения уборки, и, что немаловажно, – о том, какой инвентарь, какие моющие и дезинфицирующие средства должны быть использованы и в какой пропорции, а также о порядке их хранения. Рекомендуем вам принять инструкцию, в которой подробно все это расписано, и предоставить ее работникам для ознакомления под роспись.

6. Требования по борьбе с насекомыми и грызунами заслуживают отдельного внимания. В ресторанах и кафе никаких насекомых быть не должно – ни при каких обстоятельствах! А значит, следует своевременно проводить дезинсекцию и дератизацию.

Требования к дезинсекции установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 9 июня 2003 г. №126 «О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 3.5.2.1376-03», к дератизации – Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 22 сентября 2014 г. №58 «Об утверждении СП 3.5.3.3223-14 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дератизационных мероприятий».

Нюансов у этих процедур – масса, поэтому настоятельно рекомендуем работать со специализированной организацией. Доказательством соблюдения требований будет являться договор с такой организацией и акты о проведении дезинсекции/дератизации. Обратите внимание, что проводить подобные мероприятия следует одновременно во всех смежных помещениях, вместе с соседями, чтобы предотвратить миграцию насекомых и грызунов в здании.

7. Требования пожарной безопасности устанавливаются двумя основными документами: Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ) и Правилами противопожарного режима (Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390). Также стоит обратить внимание на Временные методические рекомендации по проверке систем и элементов противопожарной защиты зданий и сооружений при проведении мероприятий по контролю (надзору) (утв. МЧС России 3 июля 2014 г.).

  • Действия руководителя организации по соблюдению правил пожарной безопасности указаны в разделе 1 Правил противопожарного режима.
  • Тип и особенности конкретного противопожарного оборудования, которое нужно иметь в ресторане, зависят от типа здания и обычно определяются проектировщиком. Однако многие требования могут зависеть и от вида осуществляемой деятельности, площади залов, помещений и т.д.
  • Абсолютно во всех ресторанах и кафе должны быть первичные средства пожаротушения. В помещениях следует размещать правила пользования пожарной техникой, телефон вызова пожарной охраны, план эвакуации.
  • Могут также понадобиться: автоматическая установка пожаротушения, автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
  • Проверяющие органы наверняка попросят продемонстрировать документы:как минимум, инструкцию по пожарной безопасности; план, график и программу инструктажа; приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность, эвакуацию, проведение инструктажа; журнал регистрации инструктажей работников; журнал учета средств пожаротушения.

Особенности договора аренды

Если ваше кафе будет располагаться в арендованном помещении, внимательно отнеситесь к договору аренды. Зачастую стороны договариваются «на словах», а потом пытаются доказать свою правоту в суде. Чтобы избежать возможных проблем, важно определить «правила игры» заранее, причем в письменной форме.

Договор аренды заключается по общим правилам Гражданского кодекса РФ. При аренде на срок более года договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Вот несколько важных аспектов договора аренды:

  • Размер арендной платы и порядок ее повышения нужно установить предельно четко, особенно если сумма содержит переменную часть: компенсацию коммунальных услуг, процент от оборота, зависимость от курса валют и т.д. Также можно защититься от слишком частого или чрезмерного повышения арендной платы.
  • Четкое разграничение используемой площади, если арендуется часть здания. Это особенно актуально в случае отсутствия разделяющей помещение стены или наличия помещений общего пользования. Вы же наверняка хотите отвечать только за свою территорию, делать косметический ремонт только для себя, а также иметь нормальный доступ на общую лестницу и туалет?
  • Ответственность арендодателя. Зачастую в договоре, в разделе обязанностей арендодателя, прописывают лишь предоставление помещения. Но стоит помнить о вероятности таких событий, как ухудшение состояния помещения, временное отсутствие коммунальных ресурсов, затруднение доступа посетителей в ваше кафе. Все это помешает вам работать, но если на подобные случаи в договоре не предусмотрено никаких обязанностей арендодателя, вы рискуете тем, что придется решать все проблемы самостоятельно.
  • Правильное разграничение ответственности в договоре позволяет даже возложить на арендодателя обязанность компенсировать вам сумму штрафа, выписанного вам из-за ненадлежащего состояния помещения, за которое отвечает арендодатель.
  • Расторжение договора. Как правило, при открытии кафе вы делаете ремонт «под себя», вкладываетесь в развитие точки, делаете место популярным, печатаете тысячи листовок с адресом заведения. И уходить оттуда через пару месяцев по прихоти арендодателя невыгодно. С другой стороны, если ресторан окажется убыточным, нужна возможность его закрыть и уйти. Если это важно для вас, не пишите «расторгается в случаях, предусмотренных законом», а подробно зафиксируйте взаимовыгодные условия расторжения договора.

Чтобы учесть все ваши пожелания и нюансы работы именно вашего ресторана или кафе, к разработке договора аренды рекомендуем привлекать юриста.

Читайте другие публикации цикла статей «Ресторанный бизнес: советы юриста»:

Материал подготовила Светлана Калинина, ведущий юрист.

Ссылка на основную публикацию